Loi Monuments Historiques
Réduire votre fiscalité en investissant dans des Monuments Historiques
La loi sur les monuments historiques a été instaurée pour encourager les contribuables à investir dans le cœur des villes et à préserver le patrimoine remarquable français. Afin de répondre aux nombreux besoins de rénovation de ces biens immobiliers, l'État permet que le montant des travaux investis dans la rénovation d'un bien immobilier classé soit entièrement déductible du revenu de celui qui effectue les travaux. Naturellement, des règles doivent être respectées.
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Il s'agit donc d'un dispositif extrêmement avantageux pour ceux qui se trouvent dans une tranche d'imposition élevée, étant donné que le mécanisme de déduction des travaux du revenu global est très efficace. Cependant, il est essentiel que l'opération immobilière dans son ensemble soit cohérente, tenant compte du prix, de l'emplacement, du potentiel de revalorisation, etc. Notre offre complète est également à votre disposition.
Cet investissement est flexible, car vous n'êtes pas obligé de mettre le bien en location pour bénéficier de la défiscalisation. Cependant, il faudra conserver le bien immobilier pendant 15 ans. Il s'agit donc d'investissements patrimoniaux qui nécessitent une sélection minutieuse. La loi sur les monuments historiques offre des opportunités exceptionnelles, mais elles sont rares et doivent être saisies et maîtrisées avec soin.
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A qui s'adresse cette Loi ?
L'investissement en loi Monuments Historiques s'adresse aux résidents fiscaux français, en particulier aux investisseurs situés dans les tranches d'imposition les plus élevées, notamment le TMI 41% et 45%. Cela peut concerner des individus aux revenus élevés, où l'impôt sur le revenu atteint 41% au-delà d'environ 74 546 € cette année et 45% au-delà de 160 336 €. Il est également possible d'être assujetti à une fiscalité supplémentaire, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, en dépassant 250 000 € de revenus annuels en tant que personne seule, ou 500 000 € à deux...
Comment fonctionne-t-elle ?
Le fonctionnement de l'investissement en loi Monuments Historiques implique que le contribuable investisse dans la rénovation d'un bien classé monument historique, les travaux aboutissant à la restauration complète de l'immeuble (parties communes et privatives). Cela permet de déduire la totalité des travaux du revenu global sans aucun plafonnement.
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Quels travaux sont pris en compte par ce dispositif ?
Il s'agit des travaux de restauration et d'entretien, des travaux d'amélioration, et des travaux de démolition, reconstruction ou transformation à l'identique. Il est important de noter que les travaux créant de la surface ne sont pas éligibles. Faire appel à un professionnel est essentiel pour éviter tout risque de requalifications. De plus, l'ensemble des travaux est soumis et suivi par les Architectes des Bâtiments de France (ABF).
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Un rappel de quelques règles :
Ce dispositif fiscal s'applique à diverses catégories d'immeubles, notamment ceux classés ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH), ceux faisant partie du patrimoine national avec le label de la Fondation du Patrimoine sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine, et enfin, ceux considérés comme faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier, agréés par le Ministre de l’Economie et des Finances et ouverts au public.
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Ce dispositif offre à l'investisseur la possibilité de déduire intégralement les dépenses liées aux travaux d'entretien et de réparation d'un Monument Historique de son revenu global. Les autres charges, y compris les intérêts d'emprunt, sont déductibles à 100% si le bien est loué ou ouvert au public, et à 50% s'il est occupé par son propriétaire. De plus, il permet une transmission du bien en exonération de droits de succession pour les immeubles ainsi que les meubles qui en font partie, mais uniquement pour les établissements ouverts au public.
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Ce dispositif de la loi Monuments Historiques a été mis en place dans le but de restaurer et de préserver le patrimoine architectural français.
Un exemple concret :
En effet, les coûts des travaux auront pour effet de réduire le revenu imposable du contribuable dans sa totalité, avec un étalement sur une période de jusqu'à 3 ans, en fonction de l'avancement des travaux. Par exemple : supposons que j'investisse dans un bien immobilier d'une valeur de 200 000€ nécessitant des travaux de restauration de 200 000€ conformément aux exigences de la loi Monuments Historiques. Au cours de la première année, je réalise des travaux pour un montant de 70 000€, suivis de 30 000€ au cours de la deuxième année et enfin 100 000€ au cours de la troisième année. Si je perçois un revenu de 100 000€ chaque année, les implications fiscales seront les suivantes :
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Année 1 : Je déduirai 70 000€ de mon revenu imposable, ne m'imposant ainsi que sur 30 000€ de revenus.
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Année 2 : Je déduirai 30 000€ de mon revenu imposable, me laissant imposer seulement sur 70 000€ de mes revenus.
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Année 3 : Je déduirai 100 000€ de mon revenu imposable, ce qui signifie que je ne serai imposé sur aucun revenu.
Il s'agit d'un levier significatif pour réduire la fiscalité, mais il est essentiel de souligner que la sélection d'une opération devrait toujours être cohérente, même sans tenir compte de la défiscalisation.
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