La Location Meublée

Pourquoi s'y intéresser ?

L'une des principales préoccupations des ménages est de créer un revenu complémentaire, répondant à divers objectifs tels que :

• Ne pas dépendre exclusivement des revenus du travail

• Optimiser judicieusement sa capacité d'épargne pour l'avenir

• Faire face à la baisse inévitable des revenus qui surviendra lors de la retraite, etc.

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La génération de revenus est souvent associée à une fiscalité significative, ce qui peut entraîner une diminution des revenus nets. Il existe plusieurs méthodes pour générer des revenus tout en optimisant les aspects fiscaux.

En plus des instruments financiers tels que l'assurance-vie, les contrats de capitalisation ou le PEA, les investissements immobiliers bien structurés peuvent également contribuer à atteindre cet objectif.

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Comment fonctionne ce dispositif ?

Contrairement à la location nue, où vous louez un bien immobilier vide, la location meublée est soumise à certaines règles strictes. Elle exige que le locataire puisse s'installer et vivre dans le logement, ce qui implique que le bien soit entièrement équipé et meublé.

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Une définition claire du terme « meublé » est établie par la loi. Le législateur a dressé une liste des meubles nécessaires dans le décret N°2015-981 du 31 juillet 2015. Cette liste spécifie les meubles minimum obligatoires pour bénéficier du statut de location meublée :

• Pour les chambres : Une literie avec couette ou couverture, et un dispositif d'occultation des fenêtres pour chaque espace de nuit.

• Pour la cuisine : Plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec partie congélateur (température minimum de -6°).

• Pour la vie quotidienne : Vaisselle nécessaire pour les repas, ustensiles de cuisine.

• Pour la pièce de vie : Tables et sièges.

• Pour le bien immobilier : Étagères de rangement et luminaires suffisants.

• Matériel d'entretien ménager adapté.

Bien que la liste soit limitée à ces éléments, un canapé et une télévision peuvent rendre le logement plus attractif pour les locataires.

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L'avantage par rapport à une location-nue : la fiscalité !

La location nue entraîne des revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu.

En revanche, la location meublée génère des revenus imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sur le plan fiscal, cela s'avère souvent bien plus avantageux pendant de nombreuses années. Le bien immobilier lui-même devient un actif amortissable (à l'exception du terrain non amortissable). Comptablement, vous pouvez déduire de manière linéaire la valeur du bien immobilier de vos revenus.

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La fiscalité est ainsi neutralisée pendant de nombreuses années avant que le bénéfice en BIC ne devienne imposable ! Cela permet de percevoir des revenus sans être fortement pénalisé par l'impôt.

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Il est à noter qu'un comptable doit gérer la comptabilité de votre activité meublée. Les frais moyens s'élèvent entre 200 et 500 € par bien et par an, selon le cabinet comptable. Ces frais donnent droit à une réduction d'impôt des 2/3 de la facture.

Deux régimes sont applicables : le Micro BIC (qui consiste à prendre vos loyers et à appliquer un abattement de 50% sur les revenus imposables) ou le régime réel (qui permet d'amortir le bien immobilier). Le régime réel est souvent bien plus avantageux.

 

Les avantages du régime de LMNP:

• Le gain net de rentabilité

• Fiscalité neutralisée

• Coût maîtrisé

• Formalités simples

 

A quels objectifs répond ce type d'investissement ?

• Réaliser un investissement immobilier très sécurisé, sans souci de gestion, de location ou de travaux

• Générer des revenus complémentaires peu ou pas fiscalisés (ex : baisse de revenus à la retraite)

• Diversifier ses actifs par rapport à des placements financiers ou immobiliers classiques

• Arbitrer un bien immobilier loué nu

• Contribuable ayant atteint le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €

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