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Investir en immobilier
Questions - Réponses

Est-il préférable d'acquérir sa résidence principale ou de continuer à louer ?
 

L'acquisition d'une résidence principale constitue le rêve de nombreux Français, encouragé également par des mesures politiques en France. Cependant, tout comme pour tout investissement, il est crucial de se méfier des écueils potentiels. Le premier risque majeur réside dans le fait de ne pas couvrir ses frais, car l'achat immobilier engendre des coûts substantiels. Une erreur fréquemment commise est celle du salarié d'environ 27 ans qui achète un appartement de 30 à 35 m² en centre-ville et le revend trois ans plus tard pour s'installer avec un futur conjoint et/ou avoir un enfant. Le risque de perte est significatif, notamment en raison des divers frais liés à l'achat et à la revente, à moins que les prix immobiliers ne connaissent une forte hausse. Exemple chiffré : Pour un bien acheté à 400 000 €, on peut estimer les frais de notaire à 32 000 € (8%), les frais d'agence à 20 000 € (5%) et les frais divers à 10 000 € (frais bancaires, déménagement, etc.). Si le loyer d'un bien similaire est de 1 000 € par mois, il faudrait un peu plus de 5 ans pour le rentabiliser. En ajoutant un prêt, il est important de ne pas oublier qu'il aura un coût. Par exemple, pour un emprunt de 400 000 € sur 25 ans à un taux de 1,35% (hors assurance), le crédit vous coûtera 71 513 €. Bien entendu, plus la durée est longue, plus le coût est élevé. En cas de remboursement anticipé, des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) seront dues (généralement équivalentes à 6 mois d'intérêt, sauf négociation). Il convient également d'ajouter le coût de l'assurance emprunteur, que nous estimons dans ce cas à 15 000 € (variable selon l'âge, l'état de santé de l'emprunteur, etc.). En reprenant les données de notre exemple, la durée nécessaire pour rentabiliser l'investissement dépasse les 12 ans. Cela souligne l'importance de considérer l'immobilier comme un investissement à long terme.

Faut-il investir en priorité dans un bien locatif ou dans sa résidence principale ?

La question récurrente du premier investissement immobilier se pose souvent dans les discussions avec nos clients âgés de 25 à 35 ans, généralement au moment où le premier CDI est signé. Opter pour l'achat de sa résidence principale ou pour un premier investissement locatif en vue de développer son patrimoine est une interrogation fréquente. Comme toujours, la réponse dépend de la situation personnelle, mais notre cabinet offre un point de vue tranché sur la question. Cette interrogation se retrouve également chez ceux qui se demandent s'ils doivent demeurer locataires ou devenir propriétaires de leur résidence principale. Quels profils sont concernés par cette question ? En grande partie, cette problématique touche les jeunes citadins, en particulier les Parisiens, confrontés à une situation où ils ne peuvent pas se permettre d'acheter une résidence principale correspondant à leurs besoins. Cependant, cette question émerge de plus en plus dans des villes telles qu'Aix-en-Provence, Bordeaux ou Lyon. Lorsque ces jeunes investisseurs envisagent leur premier achat, ils sont souvent désillusionnés en confrontant leur capacité d'emprunt à ce qu'ils peuvent réellement acquérir. Passer de locataire à propriétaire peut parfois entraîner une réduction de leur qualité de vie avec une résidence principale plus petite ou moins bien située. Dans ce contexte, il est tout de même essentiel de réfléchir à la possibilité de réduire son train de vie. Le risque est de progresser dans la vie sans jamais accéder à la propriété et de se retrouver à quelques années de la retraite sans avoir constitué de patrimoine. Dans certains cas, ne pas acquérir une résidence principale peut toutefois avoir du sens. Pour les cadres internationaux qui souhaitent rester mobiles ou partir à l'étranger, le choix de ne pas acheter de résidence principale permet de conserver une véritable liberté et devient presque un avantage concurrentiel par rapport à d'autres profils. Cependant, il est nécessaire de développer une épargne financière (et éventuellement immobilière) pour éviter de progresser dans la vie sans construire de patrimoine. L'illusion de la rente : une arnaque en vogue Le cas le plus préoccupant à nos yeux, mais qui se répand de manière alarmante avec Internet, concerne les "formations" en ligne dispensées par des prétendus experts, expliquant comment devenir rentier et déconseillant même l'achat d'une résidence principale pour ne pas s'endetter davantage. Il est crucial de se rappeler que ces "formateurs" vendent avant tout leurs formations et parfois même les appartements/programmes qui y sont associés. Certains incitent même les investisseurs à s'endetter bien au-delà de leurs capacités. Les conséquences peuvent être très graves, et les cas de faillites personnelles risquent de se multiplier dans les années à venir. Pour rappel, un loyer de 500 € ne permet pas de rembourser une mensualité de prêt de 500 €. Il est nécessaire de conserver une marge pour les travaux, la fiscalité et les aléas de la vie. Ainsi, lorsque l'on est endetté à 300 %, la marge de manœuvre est pratiquement nulle. Le conseil dans ce cas est presque toujours le même : n'investissez pas dans un bien locatif qui entamera nécessairement votre capacité d'emprunt si vous envisagez d'acheter une résidence principale à moyen terme. Vous entendrez souvent des proches vous "conseiller" en affirmant que le prêt se rembourse tout seul avec le locataire : c'est faux. Il y aura toujours un effort d'épargne à fournir, sauf dans des placements très spécifiques présentant un risque élevé. Le meilleur moyen de prendre conscience de cela est d'évaluer la valeur du bien dans lequel vous résidez et d'estimer la somme que vous devriez emprunter pour l'acheter (en incluant les frais). Une simple comparaison entre votre loyer actuel et la mensualité à payer permettra d'estimer l'effort d'épargne. Il est également important de ne pas oublier l'aspect fiscal lié aux revenus fonciers. Nous préférons recommander d'épargner chaque mois sur un support prudent, ce qui permettra d'accumuler un apport pour votre futur achat de résidence principale. Ce conseil peut ne pas sembler attractif (ce n'est pas notre objectif...), mais il s'agit d'un conseil pragmatique qui vous permettra de constituer progressivement un patrimoine sans prendre trop de risques. Les seuls cas pour lesquels nous conseillons d'acheter des biens locatifs plutôt qu'une résidence principale concernent les fonctionnaires logés par l'État ou les salariés du secteur privé qui changent fréquemment de ville (mutations fréquentes).

Est-il judicieux de choisir un investissement dans un bien meublé ? Perspectives, bénéfices et écueils à éviter.
 

La location meublée implique la mise en location de logements agrémentés d'un mobilier adéquat, permettant au locataire de vivre normalement avec ses effets personnels. Il s'agit essentiellement d'un investissement immobilier, requérant le suivi des pratiques courantes liées à l'achat d'une propriété. Les revenus provenant des biens meublés sont catégorisés comme BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), permettant à l'investisseur d'amortir le bien et de bénéficier d'une fiscalité avantageuse pendant une période pouvant s'étendre de 15 à 20 ans. De plus, les revenus issus de biens meublés sont généralement plus élevés que ceux provenant de locations nues traditionnelles, avec une augmentation estimée entre 10% et 20% selon les emplacements. Cependant, dans les résidences de services (chambres étudiantes, EHPAD), le bien est confié à un exploitant, offrant aux investisseurs un loyer garanti pendant une période définie. Il est crucial de prêter attention à la qualité de l'exploitant, et des risques potentiels tels que la renégociation des loyers à l'échéance du bail doivent être pris en compte. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) détenu en direct s'adresse aux investisseurs souhaitant détenir et exploiter un bien meublé en direct, généralement un appartement ou un petit immeuble. Des conseils pratiques incluent le respect des normes légales pour le mobilier, la compréhension des règles de fixation des loyers, l'accomplissement des obligations déclaratives nécessaires, l'obtention d'un numéro SIRET, et, le cas échéant, la gestion de la TVA. Pour faciliter la gestion, surtout pour les locations saisonnières, il est recommandé de faire appel à une agence immobilière. Recourir à un expert-comptable spécialisé dans la location meublée est également conseillé, avec la possibilité de déduire une partie des frais comptables. Pour ceux considérant le statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel), il est essentiel de prendre en compte les récentes modifications et d'évaluer attentivement les avantages et inconvénients. Les non-résidents percevant des revenus de locations meublées doivent tenir compte des changements fiscaux et des implications qui en découlent. Il est crucial de se familiariser avec les réglementations locales, notamment en ce qui concerne la location saisonnière, pour éviter des sanctions sévères. La prudence est recommandée dans les choix d'investissement et de gestion.

Quels coûts liés à la comptabilité de ma location meublée non professionnelle (LMNP) sont déductibles ?

Il est essentiel de maintenir une comptabilité précise pour déclarer correctement un bien loué sous le régime fiscal LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Il est recommandé de recourir à un expert-comptable spécialisé en raison de la spécificité des compétences requises. Depuis le 1er janvier 2016, les frais engagés pour la comptabilité et l'adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) bénéficient d'une réduction d'impôt de 2/3, plafonnée à 915 € par an et ne pouvant pas dépasser le montant de l'impôt sur le revenu. Le tiers restant est déductible du résultat imposable en tant que charges. L'adhésion à un CGA, coûtant entre 100 € et 200 € annuellement, est fortement recommandée. Ne pas adhérer à un CGA entraînera automatiquement une majoration de 25% du montant du revenu BIC imposable. Cette réduction d'impôt s'applique uniquement si le régime réel est choisi et que le chiffre d'affaires annuel est inférieur à 70 000 €.

Pour réduire ma charge fiscale sur les revenus, est-ce judicieux d'opter pour un investissement en loi Pinel ? Quelles précautions prendre pour éviter d'éventuelles escroqueries ?

Investir en loi Pinel suscite de nombreux débats et une abondance d'articles et de publicités parfois trompeuses en ligne. Il est essentiel de replacer le Pinel dans la catégorie des investissements immobiliers à long terme, offrant des avantages fiscaux basés sur la durée de l'engagement de location (6 ou 9 ans) et sous certaines conditions pour le locataire. Cependant, il est crucial de traiter l'investissement en Pinel avec les mêmes critères fondamentaux que tout investissement immobilier, en mettant l'emplacement, le prix, le potentiel et le rendement locatif en priorité. Certains pièges doivent être évités, notamment les promoteurs peu scrupuleux surfant sur la popularité du Pinel. Il est primordial de bien se renseigner sur les prix dans la zone concernée, de choisir un emplacement attractif pour les locataires et d'éviter les simulations trompeuses. De plus, la fiscalité générée par le Pinel doit être prise en compte, car elle peut créer une charge fiscale supplémentaire lorsque la réduction d'impôt prend fin. La réduction d'impôt varie en fonction de la durée d'engagement, et le respect de normes de confort et environnementales est imposé pour le dispositif Pinel+. Depuis 2021, les logements individuels ne sont plus éligibles au Pinel, et le dispositif pourrait connaître des changements à l'avenir. En conclusion, il est crucial d'adopter une approche prudente envers les investissements Pinel, de rester sélectif et de ne pas faire de la réduction d'impôt le critère central de choix. D'autres options, telles que les SCPI étrangères ou l'investissement LMNP, peuvent parfois offrir des revenus moins fiscalisés.

Est-ce que je dois investir dans un bien immobilier en Loi Malraux ? Quels sont les pièges à éviter ?

Investir dans un bien sous le régime de la Loi Malraux vise à développer un patrimoine immobilier d'exception, généralement en centre-ville et dans une zone sauvegardée, tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt sur le revenu. Il est crucial de considérer cet investissement avant tout comme une démarche immobilière, en appliquant les principes habituels de l'investissement immobilier. L'avantage fiscal doit être perçu comme un moyen d'optimiser l'investissement de base plutôt que comme un objectif final. Les biens acquis sont souvent coûteux, ce qui se traduit par un rendement locatif relativement faible. Les investisseurs doivent être conscients qu'ils acquièrent un bien exceptionnel, résilient en période de crise immobilière et liquide en cas de revente, mais dont le rendement n'est pas le critère principal. La Loi Malraux, instaurée en 1962 par André Malraux, a contribué à la rénovation de nombreux centres-villes, comme à Bordeaux ou à Lyon. Pour bénéficier de ce régime, il est nécessaire de rénover l'ensemble du bien immobilier, ce qui peut être réalisé par le biais d'un promoteur ou en achetant un immeuble entier. La réduction d'impôt, pouvant atteindre 30% ou 22% des travaux selon la zone, s'applique à un investissement maximum de 400 000 € sur quatre ans. L'achat d'un bien en Malraux implique l'acquisition d'un bien exceptionnel, souvent plus cher que les biens neufs en raison de rénovations approfondies et coûteuses. Il est essentiel de ne pas surpayer le bien et les travaux qui y sont liés, en effectuant une analyse approfondie du programme. La qualité du promoteur est également cruciale. Sur le plan fiscal, bien que les requalifications soient moins fréquentes qu'auparavant, il faut rester vigilant quant à la plus-value à la revente, qui peut affecter la rentabilité de l'opération. Il est recommandé de privilégier les programmes en Vente d'Immeuble à Rénover (VIR) pour intégrer les travaux dans le prix d'acquisition. Il est essentiel de ne pas démembrer le bien pendant la période d'engagement de location pour bénéficier de l'avantage fiscal en pleine propriété. Enfin, l'emplacement du bien reste déterminant pour le succès de l'opération, en privilégiant les centres-villes des grandes villes. Il faut également respecter la durée de location requise pour obtenir l'avantage fiscal, sous peine de le perdre. En cas de retournement du marché immobilier, il existe un risque de perte en capital.

Comment diminuer sa charge fiscale en exploitant les avantages de la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard offre aux particuliers ayant acquis un logement neuf (entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021) et le mettant en location meublée (régime Loueur Meublé Non Professionnel) la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt. Les revenus imposables sont soumis aux BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). La réduction d'impôt, plafonnée à 300 000 € par an, s'étale sur 9 ans, avec une répartition de 1/9ème chaque année. La TVA est incluse dans l'assiette fiscale si elle n'est pas récupérée, bien que généralement elle le soit. Les subventions éventuelles ne sont pas prises en compte pour le calcul de la réduction. Pour les acquisitions effectuées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, le taux de réduction applicable est de 11%. Cette réduction est soumise au plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 €. En cas de dépassement de ce montant par rapport à l'impôt dû, la réduction d'impôt peut être reportée pendant 6 ans. Notre recommandation est que seuls les contribuables peu imposés (ne dépassant pas la tranche de 14%) ont intérêt à recourir au dispositif Censi-Bouvard. Pour les autres, choisir ce dispositif ne permet pas d'amortir le bien acquis, contrairement à l'intérêt des biens meublés qui consiste à percevoir des revenus non imposables pendant des années grâce à l'amortissement du bien. En conséquence, dans la plupart des cas, opter pour la location meublée au régime réel est plus avantageux.

Est-ce que je dois investir dans un Monument Historique ? Quels sont les pièges à éviter ?
 

Investir dans un Monument Historique implique l'acquisition d'un bien exceptionnel dans le but de développer son patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'économies d'impôt illimitées sur les travaux, ainsi que d'une réduction de l'actif net taxable à la succession. Il est crucial de considérer cela comme un investissement immobilier classique, en mettant l'accent sur l'optimisation de l'investissement de base plutôt que de se focaliser uniquement sur l'avantage fiscal. Bien que ces biens soient souvent coûteux et offrent un rendement locatif modeste, leur caractère exceptionnel en fait des investissements résilients et liquides. Fonctionnement : Le dispositif des Monuments Historiques, régi par la loi de 1913, permet à l'investisseur d'acquérir un bien classé ou inscrit à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, de le rénover et de déduire les coûts des travaux de ses revenus sans limite de montant. Il s'agit d'un investissement à long terme, d'au moins 15 ans, avec la recommandation de louer le bien pour maximiser les avantages fiscaux. Ce dispositif est destiné aux contribuables à tranche marginale d'imposition élevée (41% ou 45%) et offre des exonérations de droits de donation et de succession pour certains investissements. Pièges à éviter : Les biens Monument Historique ont souvent un coût d'achat plus élevé que les biens neufs en raison de rénovations coûteuses suivant un cahier des charges strict. Il est crucial de ne pas surpayer le bien et les travaux associés, nécessitant une analyse approfondie du programme. La qualité du promoteur est également essentielle pour éviter toute requalification par l'administration fiscale. L'emplacement reste un critère déterminant, privilégiant la région parisienne et des grandes villes attractives. Stratégie combinée avec le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Pour optimiser la fiscalité des revenus et la rentabilité du bien, une stratégie consiste à meubler le bien après 3 ans de location nue afin de le louer en tant que LMNP. Cette combinaison améliore la fiscalité des revenus.

Dois-je créer une SCI pour l'achat de ma propriété ? Quels sont les écueils potentiels des SCI et quelles sont les recommandations pour leur création ?
 

La Société Civile Immobilière (SCI) est souvent mal comprise, générant des idées fausses, et contrairement à certaines croyances, elle ne présente aucun avantage fiscal. La SCI est particulièrement recommandée pour les investisseurs ou les familles cherchant à gérer un bien en commun, offrant des statuts définissant des règles précises pour éviter les écueils de l'indivision. Elle convient également aux investisseurs souhaitant capitaliser plutôt que percevoir des revenus directs. Cependant, la création d'une SCI doit être soigneusement adaptée aux associés, aux objectifs communs et aux biens acquis, nécessitant une rédaction statutaire minutieuse, généralement avec l'aide d'un professionnel. Les pièges potentiels incluent la déclaration à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), les coûts de financement souvent plus élevés en société, les limites d'investissement liées à la fiscalité Pinel, et la transformation automatique à l'Impôt sur les Sociétés (IS) en cas de location meublée. Il est important de noter que les associés sont responsables indéfiniment des dettes sociales de la SCI, avec une responsabilité proportionnelle au nombre de parts détenues. Malgré ces limites, la SCI offre des avantages pour la gestion, la transmission et la fiscalité. Elle permet notamment de choisir entre l'impôt sur le revenu et l'IS, et elle peut être utilisée dans une stratégie de transmission, permettant au gérant de conserver le contrôle tout en commençant à donner des parts en pleine propriété ou en démembrement. Une légère décote à l'IFI peut même être envisagée en raison de la moindre liquidité des parts. En somme, la SCI est un outil patrimonial puissant qui, s'il est manié avec précaution, peut répondre à des problématiques patrimoniales spécifiques.

Suis-je libre de fixer le loyer d’un bien que je loue ?
 

La question de la liberté dans la fixation des loyers est un sujet profondément politique, et les gouvernements récents ont introduit et modifié des règles en matière de plafonnement des loyers. En termes généraux, la liberté de fixer le loyer est permise en dehors des zones tendues. Vous pouvez vérifier la classification de votre zone en entrant le code postal dans le simulateur gouvernemental suivant : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues. Dans les zones tendues, le plafonnement des loyers s'applique si le logement est utilisé comme résidence principale par le locataire. Les locations de courte durée, telles que la location saisonnière ou Airbnb, échappent à ces règles, de même que les appartements relevant de la loi de 1948, les logements de l'ANAH (Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat) et les HLM (Habitations à Loyer Modéré). Vous avez la liberté de fixer le premier loyer lors de la première mise en location ou après 18 mois d'inoccupation. Lors d'une nouvelle location, le loyer peut être augmenté s'il est sous-évalué ou suite à des travaux. Un ajustement annuel du loyer, suivant l'Indice de Référence des Loyers (IRL), est autorisé tous les 12 mois. Il est crucial de noter que Paris a ses propres règles. Depuis le 30 juin 2019, tous les nouveaux baux à Paris sont encadrés. Le loyer de base lors de la première location ne doit pas dépasser un loyer de référence, avec éventuellement un complément pour des éléments exceptionnels. Un simulateur pour déterminer le loyer de base à Paris est disponible ici : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/ Certaines villes, comme Lille et Hellemmes depuis le 1er mars 2020, et Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, et d'autres depuis le 1er juin 2021, sont également soumises à l'encadrement des loyers. D'autres villes envisagent également de mettre en place l'encadrement des loyers, mais cette mesure nécessite une candidature suivie de la publication d'un décret. La liste inclut des endroits comme Bordeaux, Lyon, Montpellier, et bien d'autres.

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